Investování do nemovitostí už dávno není jen pro ty, kdo mají miliony na účtu. Dnes se díky novým modelům – například crowdfundingu nebo frakčnímu investování – otevírá i lidem, kteří chtějí začít s menšími částkami a přitom mít přehled o tom, kam jejich peníze míří.
S Lukášem Přikrylem, zakladatelem startupu InvestBay a lektorem nového kurzu Investování do nemovitostí, jsme se bavili o tom, jak nastavit mindset investora, vyhnout se častým chybám a najít rovnováhu mezi rizikem a výnosem.
O investování do nemovitostí se mluví víc než kdy dřív. Proč podle vás tenhle trh přitahuje tolik pozornosti?
Protože lidé v nemovitostech vidí něco hmatatelného a srozumitelného. Každý má zkušenost s bydlením, a tak má pocit, že rozumí i trhu. Navíc jde o aktivum, které dlouhodobě drží hodnotu a může vytvářet i pravidelný příjem. V době inflace a nejistoty je to kombinace, která působí bezpečně.
Zároveň se ale mění způsob, jak do realit investovat. Už to není jen o koupi bytu za hotové peníze. Přichází nové formy jako crowdfunding, frakční investování nebo klasické realitní fondy, které trh otevírají i menším investorům. Tím se z nemovitostí stává téma pro mnohem širší skupinu lidí než dřív.
Vy sám jste prošel finančním i startupovým prostředím. Co vám to dalo?
Práce ve financích a pojišťovnictví mi dala porozumění tomu, jak se tvoří finanční produkty, jak se řídí rizika a jak reálně přemýšlí retailový zákazník – jaká je jeho averze i afinita k riziku.
Startupové prostředí mi naopak přineslo rychlost, orientaci na klienta a důraz na praktický přínos. Zároveň mi umožnilo být v kontaktu s desítkami až stovkami investorů a sledovat, jak různé typy lidí skutečně přistupují k investicím – nejen do nemovitostí, ale i do jiných aktiv.
Když se řekne investice do nemovitosti, většina lidí si představí koupi bytu na pronájem. Jaké další cesty dnes dávají smysl?
To je přesně ten první krok, který většinu napadne – koupit byt, pronajmout ho a čekat na výnos z nájmu. Ale realitní investování je dnes mnohem pestřejší.
Smysl dávají třeba crowdfundingové projekty, kde investor vstupuje do výstavby nebo developmentu s menším kapitálem a sdílí výnos s ostatními. Fondy kvalifikovaných investorů umožňují podíl na větších a profesionálně spravovaných projektech, často i v zahraničí. A rychle roste i oblast frakčního investování, tedy nákup malého podílu na konkrétní nemovitosti.
Každá z těch cest má jiný poměr výnosu, rizika a kontroly. Právě tomu se v kurzu věnujeme – jak si vybrat formu, která odpovídá cílům a možnostem konkrétního investora.
Jakých chyb se podle vás lidé nejčastěji dopouštějí při koupi své první investiční nemovitosti?
Nejčastější chyba je, že lidé kupují podle emocí, ne podle čísel. Vyberou byt, který by se líbil jim, ne trhu.
Druhá častá past je, že nepočítají všechny náklady – zapomenou na fond oprav, prázdné měsíce bez nájemníka nebo daně a pak se diví, že výnos není takový, jak čekali.
Mnozí také neřeší likviditu a scénář „co když“ – tedy co se stane, když budou peníze potřebovat dřív, než plánovali.
A nakonec spousta začátečníků podcení čas a energii, které správa nemovitosti vyžaduje. Mít nájemníka, smlouvy, účetnictví, drobné opravy – to všechno je práce.
Proto má smysl už od začátku přemýšlet, jestli chci být aktivní investor, nebo raději zvolím pasivnější cestu.
Co bylo impulsem k založení platformy InvestBay?
Sešlo se několik faktorů ve správný moment. Narazil jsem na známé i nové kolegy, se kterými jsme sdíleli podobný pohled na svět financí a investic. Projekt kombinoval oblasti, které mě dlouhodobě zajímají – finance, digitální produkt, blockchain a investování.
A samozřejmě tam bylo i lákadlo vyzkoušet si vybudovat něco vlastního – od nuly, s reálným dopadem. I když to znamená obrovské množství práce, peněz i stresu, ta možnost něco skutečně vytvořit a posunout trh dopředu za to stojí.
Podle čeho by se měl člověk rozhodnout, jestli investovat sám za sebe, nebo prostřednictvím platformy či fondu?
Záleží hlavně na času, znalostech a ochotě nést odpovědnost. Pokud má člověk chuť být u všeho osobně – vybírat nemovitost, řešit financování, nájemníky nebo rekonstrukce – dává smysl přímé vlastnictví. Má to největší kontrolu i potenciální výnos, ale taky nejvíc práce a rizik.
Naopak fondy nebo investiční platformy jsou vhodné pro ty, kteří chtějí být spíš pasivní investoři – nemají čas nebo zkušenosti, ale chtějí, aby jejich peníze v realitách pracovaly. Platformy navíc umožňují začít i s malým kapitálem a diverzifikovat mezi více projektů, dle typu nemovitostí, zemí, měny apod.
Jak „přepnout“ do mindsetu investora? Máte na to nějakou univerzální radu?
Základ je nepohlížet na nemovitost jako na „můj byt“, ale jako na finanční aktivum. Neptám se, jestli bych tam chtěl bydlet já, ale jestli to dává ekonomicky smysl – jaký bude výnos, riziko, likvidita.
Druhá věc je naučit se oddělit emoce od čísel. Investor nehodnotí kuchyňskou linku a barvu kachliček v koupelně, ale návratnost kapitálu.
A třetí krok je mít strategii. Vědět, proč investuji: pro rentu, ochranu hodnoty, nebo zhodnocení. Od toho se odvíjí všechno ostatní.
A univerzální rada? Chovejte se jako investor i v malém. Klidně začněte s menší částkou nebo frakcí, ale nastavte si jasné cíle a ty pak měřte a vyhodnocujte. Myšlení investora je spíš o přístupu než o velikosti portfolia.
Kurzy podle tématu:
Když zvažujete výnosy, rizika a lokality, jak moc spoléháte na data a jak velkou roli hraje intuice?
Data jsou základ – bez nich člověk jen hádá. U nemovitostí ale nejde jen o to, co říkají čísla dnes, ale kam se mohou posunout za 10, 15 nebo 20 let. Jak se bude měnit lokalita, demografie, infrastruktura, poptávka po nájmu.
Analýza vám ukáže, jestli dává investice smysl na papíře, ale to finální rozhodnutí je vždy na vás. Kalkulačka vám neřekne „ano, kup to“ – to musí udělat investor sám.
Jak vnímáte investice do zahraničních nemovitostí? Jsou dnes reálnou alternativou, nebo spíš doplňkem portfolia?
Zahraniční nemovitosti jsou dnes plnohodnotnou alternativou k domácí investici. Na základě svých investičních cílů může investor dojít k tomu, že právě zahraniční nemovitost lépe naplňuje jeho strategii nebo investiční tezi – a že tvoří klíčový prvek diverzifikace portfolia.
Je ale potřeba počítat s větší náročností – jiné daňové a právní prostředí, měnové riziko, rozdílné standardy správy a nutnost řešit věci na dálku. Pokud s tím investor dopředu počítá a má systém, jak tyto faktory řídit, může být zahraniční investice velmi zajímavou součástí jeho portfolia.
Co by měl každý začínající investor udělat, než vloží první peníze do nemovitosti?
Nejdřív by měl pochopit sám sebe – proč investuje, jaký má časový horizont a jak snáší riziko. Bez toho se těžko vybírá správná strategie.
Druhý krok je spočítat si čísla – nejen výnos, ale i všechny náklady, rezervy, daňové dopady a likviditu. Často až tady zjistí, že investice, která vypadala skvěle, už tak výhodná není.
A nakonec záleží i na tom, jak velkou částku investuje. U vyšších částek je potřeba být obezřetnější a mít jasný plán. Ale začít se dá i s menší částkou – vybrat si vhodnou platformu nebo fond, vyzkoušet si to, klidně udělat chybu a poučit se, než člověk začne investovat větší objemy peněz.
Jak vidíte budoucnost realitních investic v příštích pěti letech?
V příštích letech podle mě uvidíme mnohem větší digitalizaci realitního investování. Stále častěji to bude fungovat tak, že si člověk založí účet, nastaví heslo – a může investovat. Díky tomu se nemovitosti postupně dostanou do širšího spektra investičních portfolií a přiblíží se běžným retailovým investorům podobně jako akcie nebo fondy.
Tím, jak se trh otevírá, budou přibývat noví investoři, kteří získají první zkušenost s nemovitostmi, a zároveň se zvýší transparentnost i konkurence. Výsledkem bude prostředí, kde investování do realit bude dostupné, datově řízené a mnohem efektivnější než dřív.
Máte nějaké jednoduché pravidlo, kterého se při investování držíte?
Moje pravidlo je investovat tak, abych měl čistou hlavu – ne se stresovat, co se stalo včera, co bude zítra (nebo za měsíc). Člověk by měl být pánem svých investic, ne jejich otrokem.
Mám v portfoliu různé složky – některé sleduji častěji, protože mě to opravdu baví a chci být blíž trhu, jiné naopak skoro vůbec. Je to záměrné. Každá část má jiný účel a horizont, ale společný cíl: aby mi investice sloužily, ne naopak.
Rada na závěr přímo od lektora:
„Největší chybou, kterou lidé v investování dělají, je odkládání prvního rozhodnutí začít. Nejlepší doba na investování do nemovitostí (ale třeba i akcií) byla před dvaceti lety. Druhá nejlepší je teď. Nedívejte se příliš zpět a nelitujte, že vám ujel vlak. Protože pořád jede další. Hlavní je nečekat, až to klesne, až bude lepší situace, až... Klidně začněte jen s pár stovkami či tisícovkami. A nečekejte rychlé zbohatnutí do týdne.“
Chcete se přihlásit k odběru novinek?
